Das Land Schleswig-Holstein hat auf den Ruf der Insel-Gemeinden nach mehr „Dauerwohnraum für Sylter“ mit dem Vorschlag eines Raumordnerischen Vertrages (ROV) geantwortet.

Dieser wird bereits eine Weile diskutiert und soll von allen Gemeinden unterschrieben werden. Alle vier Inselgemeinden des Amt Landschaft Sylt haben bereits gezeichnet. Die Unterschrift der Gemeinde Sylt steht noch aus und soll, wenn es die Gemeinderäte am Donnerstag den 22.10 2020 auf der GV so entscheiden, kurzfristig folgen.

Die Grünen werden gegen die Unterzeichnung stimmen.

So haben wir es auch am 19.10. auf der letzten Bauausschusssitzung vor der Gemeinderratsversammlung gehalten. Vorausgegangen war eine intensive Diskussion zwischen den Vertretern des Bauausschusses, Vertretern der Kreis- und Landesbaubehörde und interessierten EinwohnerInnen der Insel.

Wie ist das zu verstehen? Wollen die Grünen etwa verhindern, dass Sylter an günstigen Dauerwohnraum kommen? Nein, leider liegen die Dinge nicht so einfach, wie sie zuweilen dargestellt werden. Unser Ziel ist es möglichst viele Insulaner auf Sylt zu halten. Wir plädieren jedoch für andere Lösungen.

Der ROV basiert auf einem Gutachten (ALP-Studie) vom Frühjahr 2020, die den Wohnraumbedarf bis 2030 auf Sylt ermittelt hat, wenn die insulare Wirtschaft sich so weiter entwickelt wie bisher.

Im Kern sind bei der ALP-Studie folgende Ergebnisse herausgekommen:

– es müssten rund 2500 kleine, familiengerechte Dauerwohnungen errichtet werden, die zu einer Netto-Kaltmiete von mindestens unter 15 Euro/qm angeboten werden müssten, besser zwischen 7 und 10 Euro Nettokaltmiete.

– es stehen aber innerhalb der Bebauungsgrenzen nur für den Bau von rund 1000 Wohnungen Potentialflächen auf der Insel zur Verfügung

– es gehen pro Jahr auf der Insel rund 90 Wohnung verloren durch Umwandlung in FeWos oder Zweitwohnsitze- Bis 2030 würde sich das auf 1068 Wohnungen addieren. Damit wäre also das Neubauvolumen auf den möglichen Potentialflächen bereits aufgebraucht. Der Bau von neuen, günstigen Mietwohnungen wird diese Umwandlung weiter beschleunigen, da die durch Umzug frei werdenden Wohnungen in der Regel oft gleich zu FeWos umgewandelt werden.

Die „Landesstrategie ROV“ erinnert somit etwas an die  Küstenschutzstrategie des Landes für Sylt: Pro Jahr verliert die Insel rund 1 Meter Substanz durch Meeresabtrag. Genau dieser Meter wird pro Jahr mit Hopperbaggern wieder künstlich vorgespült, sodass ein Fliessgleichgewicht entsteht.

Beim ROV wird jedoch nicht bedacht dass so eine „Wohnraum-Aufspülung“ nicht abgetragen wird, sondern sich abnutzt und von Jahr zu Jahr Beton auf der Insel akkumuliert.

Auch die sozialen Folgen des Ausverkaufs sind immer mehr spürbar, belegt die ALP Studie. Das bewährte Modell „Einkommen durch Vermietung im eigenen Wohnhaus“ hat über Jahrzehnte vielen Sylter Familien Wohlstand gebracht. Der kontinuierliche Abbau der traditionellen Kleinvermieter schreitet jedoch rapide voran und führt dazu, dass sich bei immer mehr EinwohnerInnen das Einkommen längst im unteren Bereich bewegt.

Was schliessen wir daraus auch vor dem Hintergrund, dass seit 2011 die Bautätigkeit auf Sylt bereits 2,5 x höher ist als in Nordfriesland und 4,2 x höher als im Land SH?

– der ROV ist kein geeignetes Mittel um mit dem Problem Dauerwohnraum verantwortlich zum Wohle der Insel umzugehen.

– eine Unterzeichnung würde die bestehende Regelung außer Kraft setzen, dass in den Inselgemeinden (ausser Westerland und Tinnum) nur noch 10% mehr Bebauung erfolgen darf. Diese Zahl würde kurzerhand auf 20% verdoppelt.

– die Folge wäre eine weitere massive Verdichtung und Versiegelung von Flächen der Insel in allen verfügbaren Bereichen und letztendlich eine Erhöhung des „Baudrucks“ auf Naturflächen ausserhalb der Bebauungsgebiete. Angesichts der einzuhaltenden Kaltmieten, wäre auch architektonisch mit „sozialem Wohnungsbau“ zu rechnen, der bereits in der Vergangenheit das Kapital der Insel in zahlreichen Orten, nämlich die Orts- und Landschaftsästhetik drastisch beeinträchtigt hat. 

Diese Bedenken kamen in der Bauausschuss-Sitzung nun offenbar auch bei dem Bau-Kreisdirektor Jansen an, der zum Schluss ganz deutlich formulierte, dass Sylt durch den Bau von weiteren Wohnungen allein sein Problem nicht lösen könne, sondern vor allem durch einen Stopp der Umwandlung von Dauerwohnraum in Urlaubswohnraum. Allerdings schiebt der Kreis damit den „schwarzen Peter der Kontrolle“ an die Sylter, der laut ALP Studie eigentlich vom Kreis geregelt werden müsste. Dort heisst es dazu: Grundsätzlich bestehen weiterhin Probleme bei der Umsetzung, Kontrolle und Ahndung von (bau-rechtswidrigen Zuständen (z.B. Fehlnutzungen). Kontrolle und Ahndung könnte nur der Kreis Nordfriesland als untere Bauaufsichtsbehörde übernehmen, was angesichts fehlender Personalressourcen beim Kreis noch zu wenig erfolgt. Zudem ist es im Einzelfall schwierig, eine Fehlnutzung nachzuweisen. Insbesondere wenn eine Schein-Anmeldung eines Hauptwohnsitzes vorliegt.

Der Bau-Reflex ist keine Lösung

Es entsteht insgesamt der Eindruck, dass das Land auf die Problemlage der Sylter mit dem altbekannten Reflex reagiert: „Wenn Wohnraum knapp wird, muss mehr Wohnraum gebaut werden.“

Doch wie Albert Einstein schon sagte: „Probleme kann man niemals mit derselben Denkweise lösen, durch die sie entstanden sind.“ 

Vor allem ist diese Strategie, die uns ja in diese Situation gebracht hat, heute erst recht nicht mehr zeitgemäss- schließliche drohen  massive Probleme des Klimawandels und des Artensterbens- Sylt muss da hinsichtlich der Lösungsmöglichkeiten Mitverantwortung tragen. Bauen ist jedoch einer der grössten C02 Verursacher und versiegelt Natur und Landschaft. 

Es müssen also andere, verträglichere Lösungen gefunden werden, um der Wohnraumknappheit für Sylter entgegenzuwirken. 

Dazu gehört, die oben genannte Kontrolle wirksamer werden zu lassen, aber auch eine „Umprogrammierung“ unserer Denk-und Wirtschaftsweise für die Zukunft der Insel. So, wie diese Insel vor allem touristisch bewirtschaftet wird, laufen wir mittelfristig mit  zahlreichen Problemen gegen die Wand und verursachen irreversibel Schäden für die kommenden Generationen von Insulanern. Die Sylter Politik muss entsprechend umsteuern und wir Insel-Grüne würden uns vom Land einen breiteren, iressortübergreifenden Lösungsvorschlag wünschen, als lediglich einen Raumordnerischen Vertrag der Baubehörde, der der alten Logik des „mehr Bauens“ folgt.

Ein weiterer wichtiger Punkt, weshalb die Grünen gegen den ROV stimmen, ist die mangelhafte Garantie im Vertragswerk, dass die zu bauenden Dauerwohnungen auch auf ewig Dauerwohnungen bleiben. In der Diskussion konnte der Vertreter des Landes nicht hinreichend sicherstellen, dass das durch den ROV gewährleistet ist. Zu vage sind die Instrumente der Erbpacht und städtebauliche Rahmenverträge, wie die Vergangenheit auf Sylt schon vielfach gezeigt hat.

Umso bedauerlicher, dass der Vertreter der Landesbehörde ganz deutlich machte, dass der ROV, wenn er nicht von der Gemeinde Sylt unterzeichnet würde, dann eben mit den übrigen Gemeinden allein umgesetzt würde. Diese „Friss oder stirb“ Aussage könnte die Gemeinde Sylt schon als Drohung auffassen. Die Entrüstung der Einwohnerinnen auf der BA-Sitzung, dass bei all den Vorgängen keine Bürgerbeteiligung hergestellt wurde, wurde  durch diese Aussage des Landesvertreters nochmal deutlich verstärkt.

Damit nährte dieser bei vielen im Publikum auch die Vermutung, dass eben doch Kungeleien zwischen Investoren, Einzelgemeinden  und Land laufen, die ohne Rücksicht auf die Meinung der Bürger und aller Inselgemeinden durchgezogen werden sollen. 

Lothar Koch